22 mai 2024 12 h 15 min

Faites le choix du LMNP : sécurisez vos finances

Faites le choix du LMNP : sécurisez vos finances

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une solution intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif. Ce dispositif permet d’assurer une gestion simplifiée de son bien, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux non négligeables. Parmi ces atouts figurent notamment la déductibilité fiscale des dotations aux amortissements et la suppression d’une ou de la totalité des impôts dus sur les loyers perçus. 

Gestion du bien par le gestionnaire de résidence

Avec le statut LMNP, la gestion quotidienne du bien immobilier est confiée à un gestionnaire de résidence professionnel. Celui-ci s’occupe de la recherche et de la sélection des locataires, ainsi que de la perception des loyers et des charges locatives. Son rôle consiste également à garantir la bonne maintenance et l’application des normes de sécurité exigées dans l’immobilier locatif meublé. Grâce à cette délégation de responsabilités, l’investisseur peut ainsi se concentrer sur les aspects stratégiques de son investissement plutôt que sur les contraintes administratives et opérationnelles liées à la gestion locative de son bien.

En choisissant le statut LMNP, vous bénéficiez d’un bail commercial, privilège accordé à ceux qui investissent dans ce type de logements meublés. Ce contrat encadre la relation entre l’investisseur et le gestionnaire de résidence, en apportant des garanties appréciables telles que l’échelonnement du paiement des loyers sur une durée déterminée ou encore la possibilité d’exiger des dommages et intérêts en cas d’impayés. 

Pour obtenir davantage d’informations, vous pouvez consulter ce guide spécialisé en fiscalité concernant la LMNP.

Déductibilité fiscale des dotations aux amortissements

Un autre avantage majeur concerne les dotations aux amortissements, principe comptable permettant de répartir
le coût d’un actif immobilisé sur un certain nombre d’années. Pour un bien LMNP ancien en résidence, l’achat s’accompagne généralement de la récupération de la TVA, permettant ainsi de profiter d’un prix d’acquisition hors taxe.

L’amortissement a pour effet de diminuer artificiellement les bénéfices issus de l’activité, ce qui conduit à réduire, voire annuler les impôts dus sur ces derniers. Concrètement, cela signifie qu’en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs les charges afférentes à la détention et à l’exploitation de votre bien immobilier (travaux, entretien, assurance, frais de gestion, intérêts d’emprunt, etc.), ainsi que la fraction des amortissements calculée en fonction du prix de revient du bien et de sa durée d’utilisation probable.

Amortissement du bien immobilier

L’amortissement d’un bien LMNP est généralement étalé sur une période de 25 à 30 ans, selon l’évaluation économique de ce dernier. Par exemple, pour un logement de 150 000 euros hors taxe, il serait possible de déduire chaque année environ 5 000 à 6 000 euros au titre de l’amortissement du bien immobilier.

Amortissement du mobilier

Pour le mobilier présent dans le bien locatif meublé, il doit également être amortissable selon un calendrier propre. En règle générale, le mobilier peut être amorti sur une durée comprise entre 5 et 10 ans, en fonction de son usure et de son renouvellement prévisible. Exemple : Pour un appartement meublé de 30 000 euros d’investissement global (hors taxes) dont 15 000 sont consacrés au mobilier, l’amortissement annuel s’élèvera à 3 000 Euros si on considère un amortissement sur 5 ans.

Suppression d’une ou de la totalité des impôts dus sur le loyer

Grâce à la déduction des charges et des dotations aux amortissements précédemment évoquées, l’investisseur bénéficie d’une réduction, voire d’une suppression totale des impôts dus sur les loyers perçus. Cela résulte notamment du classement du Loueur en Meublé Non Professionnel dans le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), permettant un abattement pouvant atteindre jusqu’à 71% de vos revenus locatifs sous certaines conditions.

Une autre disposition intéressante pour l’investisseur est la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Dans le cadre du statut LMNP, cette charge est directement déductible des revenus locatifs, ce qui constitue une économie supplémentaire non négligeable pour le propriétaire-bailleur.

Projet de Loi de Finances 2024 : quel impact sur le LMNP ?

Au regard des avantages fiscaux déjà consentis aux investisseurs ayant choisi le statut LMNP, il est légitime de se demander si le projet de Loi de Finances 2024 pourrait venir renforcer ces dispositifs. Les parties concernées doivent rester attentives et valider régulièrement leurs choix.

L’un des éléments à surveiller concerne les dispositions relatives à la transmission de patrimoine immobilier pour anticiper les éventuelles conséquences fiscales en cas de cession du bien. Le projet de Loi de Finances 2024 pourrait ainsi prévoir de nouvelles mesures favorables à l’acquisition d’un bien LMNP ancien en résidence, contribuant ainsi à renforcer ses atouts patrimoniaux et sécuriser davantage encore les finances des investisseurs.

En définitive, le statut LMNP s’impose comme une option séduisante pour les investisseurs souhaitant mettre leur bien immobilier sur le marché locatif. Simplifiant la gestion quotidienne du bien et offrant de nombreux avantages fiscaux, cette solution pourrait se voir encore renforcée par les évolutions législatives à venir.