Particulier, vous mettez votre logement meublé en location ? Vous seriez alors appelé « loueur en meublé non-professionnel ». Grâce à ce statut, vous aurez des avantages sur votre base imposable dont la réduction des impôts que vous devez payer. Ce statut aide nombre d’investisseurs particuliers qui veulent entrer dans le secteur de l’immobilier.
Comment faire de la location meublée non-professionnel ou LMNP ?
Toutes les habitations sont éligibles pour être une LMNP, qu’elles soient neuves ou anciennes. Avant d’investir, déterminez vos cibles (locataires étudiants, professionnels, touristes, vacanciers, etc.) et le type de résidence service (appartement, maison, studio, etc.). Ensuite, choisissez la localisation dans laquelle vous souhaitez situer votre bien (zone touristique, proximité des universités.). Pensez à faire une évaluation de la rentabilité de votre investissement.
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Les conditions pour devenir un loueur en meublé non-professionnel
La première condition à respecter est que le logement est décent et à usage d’habitation. À part cela, quelques critères sont imposés pour avoir ce statut :
- les recettes perçues doivent être inférieures à 23 000 € avec charges comprises ;
- les gains issus de la LMNP doivent être inférieurs ou égaux aux revenus globaux ;
- l’ameublement du logement, il existe une liste légale détaillée des meubles à installer dans le logement ;
- le bail mobilité ;
- la proportion du loyer dans les revenus ;
- l’existence d’un règlement de copropriété n’interdisant pas la LMNP dans le cas d’un appartement dans un immeuble en copropriété.
Au cas où vous ne respecteriez pas ces conditions, vous serez passible de payer un redressement fiscal. À noter qu’en cas de dépassement du plafond de la recette, le propriétaire deviendra obligatoirement LMP (Loueur en Meublé Professionnel).
Les équipements nécessaires pour la LMNP
Avant de signer le bail, vérifiez bien l’existence des meubles et équipements essentiels à une résidence clefs en main :
- literie (matelas, oreillers, couette) ;
- rideaux ou volets ;
- matériel de cuisine : plaques de cuisson, four et/ou un four à micro-ondes, réfrigérateur avec un congélateur, vaisselle ;
- table et chaises ;
- rangements comme étagères et placards ;
- luminaires ;
- matériel d’entretien.
Une requalification du logement meublé en location vide sera reconsidérée en cas de manquement à ces conditions.
Comment obtenir le statut LMNP ?
Avant toute chose, ayez un bien immobilier. Il est indispensable de l’équiper. Une immatriculation en ligne est obligatoire. Elle se fait sur le site de l’INPI.
- pour une entreprise en nom propre, remplir le formulaire P0i. Faites une déclaration du début d’activité locative et spécifiez votre choix de régime fiscal (micro-BIC, réel simplifié ou réel normal) et déterminez votre régime de TVA ;
- pour une indivision, ce sera le formulaire FCM.
Vous obtiendrez ensuite un numéro SIRET. Vous en aurez besoin pour déclarer vos revenus aux impôts.
Choisir le locataire d’une location meublée
Comme toute location classique, vous choisissez votre locataire. Le loyer qu’il aura à payer ne devra pas dépasser le tiers de ses revenus, afin qu’il puisse subvenir à ses besoins. Le bail dure entre 1 à 10 mois. Ce sera un bail mobilité. Le locataire est un occupant temporaire : étudiant, travailleur en mission temporaire, personne en formation professionnelle, etc. Il devra informer le propriétaire un mois à l’avance avant de donner congé. Si c’est le propriétaire qui lui demande de partir, un préavis de 3 mois sera nécessaire pour l’en informer.
Les avantages fiscaux d’une LMNP
Ce statut est très avantageux parce qu’il offre de nombreux intérêts, à l’exception du développement du patrimoine.
- fiscalité avantageuse (réduction d’impôts et récupération de la TVA) ;
- flexibilité dans le bail ;
- loyer élevé ;
- forte demande de locataires variés ;
- gestion locative simplifiée.
La fiscalité de la LMNP
Comme fournisseur de services, vous êtes considéré comme étant un entrepreneur. Les revenus que vous touchez seront classés dans le BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou dans le régime réel simplifié. Dans le régime réel, pour optimiser leur fiscalité, les charges et amortissements des recettes issues de la location meublée sont déductibles : entretien et réparation du logement, frais d’assurance, frais de gestion, frais de comptabilité, intérêts d’emprunt, etc.
Les taxes à payer en LMNP
La location meublée non-professionnel est assujettie à plusieurs taxes :
- la taxe foncière ;
- la Cotisation Foncière des Entreprises annuelle ;
- la taxe d’habitation ;
- la TVA.
Déclaration des revenus d’une LMNP
Remplir uniquement la case 5 N D “revenus des locations meublées non-professionnelles” de la déclaration des revenus complémentaires n° 2042 C PRO. Le fisc calculera l’abattement pour connaître la somme imposable.
